(经济观察)城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活?

中新社北京10月12日电 题：城中村改造提速 中国“都市角落的万亿元大市场”如何激活?

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中新社记者 庞无忌

被称为中国“都市角落万亿元(人民币，下同)大市场”的超大特大城市城中村改造正加速推进。记者12日从中国住房和城乡建设部获悉，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

城中村又称为“都市里的村庄”，因其大多布局凌乱、配套设施落后、公共服务缺失，时常被贴上“脏”“乱”“差”等标签，与繁华的城市面貌格格不入。此番重点改造的是超大特大城市中的城中村，根据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市和14个特大城市。

此次城中村改造是“棚户区改造2.0”吗?中泰证券分析师耿鹏智认为，此番城中村改造旨在提升城市品质、改善基础设施，并非“棚改2.0”。两者有诸多区别，例如：此次城中村改造聚焦21个超大特大城市，而棚改面向全国，覆盖大量三四线城市;官方此番明确城中村改造分三类实施，包括拆除新建、经常性整治提升以及拆整结合，而棚改则以拆除重建为主。此外，两者资金来源、改造对象等均很大不同。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社记者表示，此次城中村改造并不是房地产的又一次大规模供给，而是解决中国城市发展不平衡不充分的矛盾，让城市的公共服务覆盖城中村，让村民和新市民、年轻人彻底融入城市，享受均等化的公共服务。他认为，一些优质的城中村还是会保留其风貌，按照文明城市标准，补上公共服务等短板。

告别“大拆大建”之后，城中村改造产生的投资效应会下降吗?据中信证券研报测算，中国19个超大特大城市城中村改造能带来的年化新增商品房货值1.9万亿元，占这些城市2022年销售额的37%。另据中泰证券测算，重点城市城中村改造空间广阔，预计未来10年，每年建安费用或将达到6638亿元，有望显著拉动工程需求，并带动下游相关消费。

中信证券研报认为，本轮城中村改造的增量影响或低于2015年前后的一轮棚改，但从高质量发展的角度，本轮城中村改造能解决长期问题，不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。

中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦指出，基于过去的实践，城中村改造在各类城市更新类别中能够带动的投资效应较为明显。此外，在促进住房需求释放方面，城中村改造也将产生部分新增的商品房购房需求。

这个“都市角落的万亿元大市场”如何更好地被激活?住建部此番透露，坚持先谋后动，坚持依法征收、净地出让，坚持多渠道筹措改造资金等。李宇嘉认为，这些措施是总结过去城中村改造的经验、教训而来，有利于减少改造阻力，缩短改造周期，降低不确定性。

值得注意的是，此番城中村改造与保障性住房相结合。李宇嘉认为，这是新一轮城中村改造的亮点，可能包含三方面内容，一是改造出来的地块，要留足保障性住房建设空间;二是村民安置房，可满足其将余屋出租的经营模式需求，多设置一些空闲的中小户型住房，统筹发展保障性租赁住房;三是留存下来的城中村存量住房，经过品质提升后吸引长租公寓企业来运营。

易居研究院研究总监严跃进也认为，城中村改造对当地房地产结构带来的变化非常关键。过去的组合是“商品房+安置房”，而现在可能会增加保障性住房，其中或包括共有产权住房和保障性租赁住房等。这能够丰富城市住房供给，更好地满足年轻人、新市民的需求，为城中村改造注入创新动力。(完)

关键词： 城中村改造 中小户型 中信证券 城市更