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三十年河东、三十年河西。

几年前，房地产还是一夜暴富的香饽饽，如今之于很多企业，却成为了食之无肉的鸡肋。

去年以来，中国房地产行业进入深入调整期，国内房企们接连暴雷，谁都无法猜到这颗雷明天会落到谁头上。行业高速扩张累积的债务，到了偿还的时候。

楼市进入下半场，“去地产化”成为不少房企、涉房企业趋利避害的标准动作。可剥离之后，企业靠什么活呢？

纷纷“退房”

前几天，因为佳源系爽约，贵州前首富罗玉平剥离房地产业务的计划再受重挫。按照他的设想，甩掉这个包袱之后，他的中天金融(行情000540,诊股)将彻底变成一家金融企业。

这些年，中国房地产行业发生了深刻变化，特别是在房住不炒政策影响下，去化放缓加之融资端口收紧，房企资金来源的两大命门被死死扼住，生存环境日益残酷。

一部分房企偿债压力大，彻底躺平；一部分房企则在化解债务中艰难续命。

据中指院数据，今年前10个月，TOP50房企销售规模合计4.91万亿元，同比降幅41.4%；TOP100房企销售规模合计6.1万亿元，同比降幅43.4%。

在TOP50房企中，有27家销售降幅超30%，16家销售降幅超过50%。17家房企，从千亿俱乐部中消失，其中，就包括中国恒大、阳光城(行情000671,诊股)、富力地产等。

一夜之间，房地产业务从香饽饽变成鸡肋，行业景气度陡降，房企们陷入连环暴雷，没有谁可以轻易逃离。

上个月底，珠江股份(行情600684,诊股)一纸公告宣布加入退房行列，计划置入物管业务，转型为一家以物管为主的轻资产企业。

在此之前，广宇发展(行情000537,诊股)、格力地产(行情600185,诊股)、中天金融等房企已明确剥离房地产业务。另外，一些恐惧被房地产调控政策误伤的涉房上市企业，也加入到退房的队伍中。比如，顺鑫农业(行情000860,诊股)、漳州发展(行情000753,诊股)、中国电建(行情601669,诊股)、厦门国贸(行情600755,诊股)、厦门钨业(行情600549,诊股)及海南椰岛(行情600238,诊股)等等。

涉房企业剥离掉房地产业务并非今年才开始，至少在2021年已成气候。初步统计，当年计划剥离房地产业务超过10家。

这是中国房地产行业一次大浪淘沙的过程，不堪重负的中小型房企彻底退出，大型民营房企为了避险放缓扩张，资源向头部企业、国资背景房企集中。

转型五花八门

是否剥离房地产主业，能决定一家企业的生死，而转型的方向，决定了能活得多好、活得多久。

房企选择的转型路径五花八门，追热点、尝试房地产边缘业务等，成为主流。

自去年以来，广宇发展剥离房地产主业为业内外所关注。公司出乎意料跨界到新能源领域，成为一家彻头彻底的新能源企业，迎来19个涨停。今年1月公司完成资产重组，截至昨日，股价13.88元/股，高于以房地产为主业之时。

在广宇发展之前，不少房企对新能源领域有过涉足。碧桂园创投先后投资了钠离子电池、钙钛太阳能(行情000591,诊股)以及固态锂离子电池等相关企业。

中国恒大、合生创展、雅居乐、宋都股份(行情600077,诊股)及华夏幸福(行情600340,诊股)等房企，一窝蜂跑步进入，涉足新能源汽车、锂电池等上下游。

在当下市场环境下，一些房企转型更为谨慎。

珠江股份之所以坚定投向物管行业，是因其强大的背景。控股股东珠实集团，本身就是广州最大国有住房租赁、城市更新平台，公司获取物管业务具备天然优势。

房企弱化地产之后，也并不意味着日子一定好过。美好置业(行情000667,诊股)逐步退出房地产主业时，给自己备了两条后路：现代农业和装配式建筑。公司曾在湖北3年投入百亿种稻养虾，并进行深加工，但农业投资周期长和回本慢，以至于在2018年到2021年，公司现代农业板块累计亏损6.45亿元，不得不仓皇退出。装配式建筑业务也好不到哪儿去，前述4年累计亏损超28亿元。

这几年，房企盲目跨界尝苦果的案例并不鲜见。中天金融转型金融、卧龙地产(行情600173,诊股)投资游戏和矿业、荣丰控股(行情000668,诊股)转型医疗大健康等，都付出了不小的代价。

成功者寥寥

告别房地产生意之后，涉房企业面前也不是一条康庄大道。

在这个过程中，如果没有强有力的内外支持，恐怕不会太顺利。珠江股份背后有珠实集团、广宇发展身后站着鲁能集团、中国电建更有电建集团撑腰。

正是这些股东实力接盘，企业才得以轻松“退房”。当然，幸运的只是极少数。

广宇发展彻底转型后，规模锐减。今年前6月，公司营业收入17.73亿元，同比大降84.81%；归母净利润4.10亿元，同比下降76.50%。新能源发电业务成为公司支柱，实现收入17.45亿元，占公司总收入的98.46%。与此同时，公司资产负债率大降，截至今年9月为52.76%，较上年同期减少29.07个百分点。

10月底，珠江股份披露剥离房地产业务计划，将置入控股股东珠实集团的物管业务。受此影响，公司股价在11月1日至3日，连续三个交易日涨幅超过20%。

虽然这起资产重组尚待时日，但珠江股份必须早下决心。今年前三季度，公司营收、归母净利润分别为7.57亿元、-14.93亿元，同比分别下滑67%、695.29%。

今年，电建集团接盘中国电建房地产资产，目前正在推进定增融资，计划募资149.63亿元用于工程承包、海上风电勘察和施工等业务。

今年上半年，公司主营业务工程承包与勘测设计收入2346亿元，占比总收入的88.33%，收入较上年同期增长38.08%。

不少房企退房过程仍凶险重重。比如，格力地产7年前就磨刀霍霍准备砍掉房地产业务，同时发力口岸经济、免税等多元化业务，试图待非房业务培育成熟后，削弱对其的依赖。

截至今年上半年，格力地产来自房地产业务收入贡献占比78.18%，不知道前任董事长鲁君四出事之后，公司还是否会延续去地产化。

大多数房企口口声声喊转型，基本上处于转而不行的局面。格力地产、宋都股份、卧龙地产及美好置业等，还在房地产行业苦苦挣扎。

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