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在亏损、甚至是发不出财报的民营地产江湖中，新城控股(行情601155,诊股)看起来很稳，虽然销售额下降、营收净利双降，但好歹是盈利的，也没有出现债务危机。

熟悉新城控股的人知道，今天的岁月暂好，背后有一段难以启齿的暗潮涌动。

当年，公司以黑马之姿，借高周转模式，在两轮房地产周期中跃升为行业前十。不过，实际控制人王振华因刑案被判入狱，公司被迫瘦身，高速增长中止。

阴差阳错的是，2019年被动去杠杆，让公司在2020年“三道红线”降临时，免于监管压力，在随后2021年的行业性债务危机中，得以独善其身。

即便如此，当下，新城控股仍然在焦虑去化，仍然在出售资产降低债务压力、稳住现金流。

中长远来看，留给继任者王晓松最大的难题，其实是新城控股长期布局三四线住宅及商业市场，到底能实现多大的价值？

新城控股稳住了吗？

9月1日，克而瑞披露的最新数据显示，2022年1-8月，新城控股销售金额676.3亿元，同比下降43.57%，在中国房地产企业销售百强榜中排名第16，较上年同期提升1个名次。

近期披露的2022年半年报显示，上半年新城控股实现营业收入428.03亿元，同比下降45.89%，极力压缩销售费用和管理费用后，归母净利润30.10亿元，同比下降30.11%。

虽然公司今年上半年的销售及业绩表现并不好，但是，在当下的房地产行业中，特别是在民营地产江湖，新城控股仍然可以说是，稳住了。

2021年下半年以来的房地产行业调整延续至今，地产圈哀鸿遍野。

今年上半年，全国房屋新开工面积66423万平方米，同比下降34.4%；其中，住宅新开工面积为48800万平方米，同比下降35.4%。

销售端的下滑同样严重。2022年1-6月，全国商品房销售金额66072亿元，同比下降28.9%；其中，住宅销售额同比下降31.8%。大部分标杆房企的销售业绩低于去年同期水平，平均跌幅在30%以上。

其中，民营房企们的整体状况更为焦灼：销售额腰斩成为常态；能够披露2022年中期业绩的百余家房企，近半产生亏损，建业地产等多家房企亏损高达数十亿元。

像新城控股这样没有“暴雷”且还在正常运转的民营房企，已算难能可贵了。

今年上半年，民营开发商的融资环境整体仍不容乐观。不过，新城控股完成10亿元中期票据发行，并在境外新发优先绿色美元票据募资1亿美元。截至2022年6月底，公司整体平均融资成本为6.50%。

截至2022年6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06，均达到绿档要求。

地产黑马失蹄

当下表现稳健的新城控股，早年，其实也是典型的地产黑马。

上世纪90年代初期，通过纺织业务赚取第一桶金后，江苏常州人王振华，在李嘉诚等香港地产大亨的财富故事激励下，跨入房地产行业。

之后5年时间，新城控股在常州房地产市场潜心浸淫，并以此为跳板逐步将业务扩张到江苏省内。2009年，公司将总部迁至上海，正式以长三角为核心开启全国化战略。

2010年，新城控股成为江苏首个销售破百亿的房企，5年之后稳步增长至323.8亿元。

2015年-2016年期间，房地产市场触底反弹，正是在这一轮顺周期之中，新城控股借助快周转模式，走上了开挂之路。

2016年-2018年，公司销售额分别为685.2亿元、1260.1亿元、2204.3亿元，几乎连年翻倍。

至此，新城控股从一个长期处于行业30名开外的中型地产商，稳定进入中国房地产行业前十。

除了地产开发业务，新城控股旗下商业业务吾悦广场也颇为亮眼，在行业中被称为“小万达”。最新数据显示，公司在全国的130多个城市运营189座自营吾悦广场并托管131座，轻重并举。这种销售与运营结合、长短期错配的商业模式，比单纯的卖房子，更具想象空间。

除了A股上市公司新城控股，公司控股方新城发展以及新城系的物业服务公司新城悦，先后登陆港股市场，王振华家族拥有了3家上市公司。

业绩提升、股价暴涨，其身价也水涨船高。即便如今物是人非、行业动荡，王振华家族仍然在2022年胡润百富榜中，以290亿元财富排名全球第756位。

不过，这种节节攀升的势头，在2019年被打断了。当年7月初，王振华因犯刑案被采取强制措施，2020年6月一审被判处有期徒刑五年，2021年5月二审维持原判。

被迫提前去杠杆

实际控制人刑事犯罪，对新城系造成了极大的冲击。王振华之子王晓松临危受命后最迫切的任务，便是解决债务挤兑危机。

王晓松大刀阔斧，新城控股迅速出售大量项目，用于降低负债、回收现金。当年，公司共对外处置了21家项目公司，其中有12家是2019年7月成交的，可见当时的情况有多危急。

同时，业务收缩，整个2019年下半年，公司几乎没怎么拿地，这种状态直到2020年才开始有所缓和。

瘦身所导致的结果是，2020年新城控股销售额下降13.69%至1992.1亿元，房企百强中的位次从7下滑至17。

因为结转周期的影响，这一次的收缩，也给公司2021年及之后的业绩下降埋下了伏笔。

不过，其债务压顶的状况同样得到了喘息机会，2019年6月底资产负债率达到93.02%，2019年底降至91.68%，2020年底进一步降低至90.59%。

经历阵痛期的新城控股怎么也没想到，这一系列事件后来的影响。

2020年8月，监管部门对房地产企业提出“三道红线”：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

已经在1年前被迫强行去杠杆的新城控股，从一开始就符合三绿标准，免于监管压力。

当2021年下半年的行业调整加剧了民营房企的“暴雷潮”，新城控股更是阴差阳错躲过一劫。

如果不是王振华事件引发的被动瘦身，以当年新城控股的黑马姿态，在这一轮逆周期中很难安枕无忧。

不过，现在的问题是，新城控股能否平稳等到周期切换？这个阶段，应该没有哪家民营房企敢说自己是绝对安全的。

从过往的危机案例来看，债务担心连锁反应，账面上的数字也并不等于银行账户的余额；当下最难的，还是销售业绩的恢复。

不然，新城控股也不至于因为南京西瓜换房、重庆沙发事件而屡上热搜，更不会在上半年转让数个项目后，仍然计划低价出售影院业务保障现金流。

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