金融界3月10日消息新居住服务商贝壳（BEKE.US）发布2021年第四季度及全年财务业绩报告。财报显示，2021年贝壳全年总交易额（GTV）为3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.25亿元，经调整后净利润为22.94亿元。

过去一年，房地产市场密集调控、政策频出，累计调控措施近600 次，调控方式、力度及细致度也不断加码升级，这对房地产相关企业的投资能力、运营能力带来极大考验，不少房企集中陷入流动性紧张甚至危机，楼市也出现下行压力。而作为“中间商”的贝壳，也在这波降温中受到明显影响。

穿越下行周期 展现业绩韧性

就单季度业绩表现来看，2021年第四季度，贝壳找房总交易额（GTV）为7324亿元，同比下降34.6%；实现营收178亿元，同比下降21.5%；净亏损为9.33亿元，2020年同期净利润为10.96亿元；经调整后的净利润为4200万元，2020年同期为20.01亿元。

核心业务方面，第四季度贝壳存量房交易服务实现营收60亿元，同比下滑34.78%；新房交易服务实现营收113亿元，同比下滑10.85%。不难看出，受楼市大环境影响，贝壳去年四季度新房、二手房交易规模均出现不同程度的下降，二手房交易遭受冲击尤为明显。

纵向对比自身来看，贝壳的核心业务表现的确受到了不小的影响，但从行业角度出发，贝壳四季度的业绩表现，已经优于此前市场预期——根据贝壳研究院数据，第四季度全国二手市场GTV同比下降43%，贝壳存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整体略好于市场水平；178亿元的营收表现则超过了公司此前的收入指引上线和市场一致预期；经调整后净利润4191万元，也远好于彭博市场一致预期的5.14亿元亏损。而综合全年业绩表现，贝壳不仅在行业环境的变化下稳住了大盘，还在此基础上实现了一定程度的增长，在这场楼市降温期表现出了相对市场的抗性。

贝壳如何穿越市场波动，抵御行业下行周期？

“变”：“一体两翼”战略升级 以前瞻性布局应对产业变化

“2021年公司面对的内外部环境相继发生变化，贝壳选择迎难而上、在变化中变革。“贝壳董事长兼CEO彭永东道出了贝壳保持业绩韧性的秘诀之一——“变”。

2021年底，伴随着房地产行业发展逻辑的变化，贝壳及时做出调整，发布了“一体两翼”战略升级——“一体”即贝壳传统的优势赛道，二手和新房交易服务，“两翼”则分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。

贝壳对家装领域的野心其实早有体现。早在2015年，贝壳前身链家便与万科合资成立万链装饰，初涉家装服务；2020年，被窝家装正式发布，万链装饰也正式并入贝壳旗下装修业务；2021年7月，贝壳更是官宣将以不超过80亿元收购圣都装饰，加速推动家装业务的进化。

切入家装赛道背后，一方面，装修是中国大居住领域内少数的万亿级行业之一，根据前瞻产业研究院数据，截至2020年底，中国家装行业市场规模为2.61万亿元；另据头豹预计，到2025年中国家装行业市场规模增长至3.9万亿元；而另一方面，家装行业是典型的大市场、小公司结构，行业天然缺失品质思维和优质的服务供给，家装的客户满意度一直以来保持低位，这一特点与房产交易，尤其是二手房交易非常相似。

而贝壳的优势恰恰在于，它在存量房市场沉淀的品质与效率提振思路，完全可以迁移、复制到家装赛道，再次践行其产业互联网“重做一遍”的方法论。

而目前家装业务的进展也验证了贝壳的眼光与实力——2021年一季度，贝壳就在家装领域持续投入产品研发，不断增强标准化、流程化和线上化水平；第二季度，贝壳自营的被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，HomeSaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地；第三季度，贝壳自营的被窝家装和圣都家装在互相融合中稳步推进，被窝家装三季度在北京竣工1127单，环比提升35%，圣都家装在1至9月份累计合同收入同比增长超过35%；第四季度，在城市试点中，贝壳二手房和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源，截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。

贝壳与圣都的结合最大限度的发挥了各自的优势，产生巨大的协同效应。而据贝壳方面透露，2022年，其将持续强化家装家居的底层能力，包括:通过保障、持续提升品质服务能力；着力进行交付环节线上、线下的能力建设；建立交付的标准化能力，包括工艺、流程、服务者选育留、售后的标准化运营；继续投入对家装家居的数据化改造，完成Home SaaS系统2.0升级等。

相比于家装行业，贝壳对租赁业务的发力则是最新动作。2021年，为积极响应国家“住有所居”、租购并举政策，帮助解决新市民、青年人和低收入人群的住房问题，贝壳成立普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三种业务，这背后肩负着的，更多是家国情怀与社会责任。

2021年下半年，贝壳在北京等城市进行大学毕业生租赁中介费减免活动，支持超过1600名大学生找到毕业后的第一个家。基础设施层面，贝壳推进租后管家服务，为租户提供全面便捷的一系列居住服务，试点城市渗透率已经超过80%。据悉，2022年，贝壳还将深化探索多样化普惠居住的解决方案，从供给和用户两端发力，通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给，使其获得安全、便捷的租住体验。

随着“一体两翼”战略的落地，贝壳找房从过去聚焦垂直领域的房产交易赛道持续横向扩容，打开了以效率与品质为驱动的新居住服务格局。目前来看，“两翼”业务在贝壳整体大盘中占比仍相对较小，但这代表了贝壳的前瞻性战略布局。产业的变化永远是未知的，只有做好超前准备的企业，才能从容应对行业的周期性波动，提高自身的抗风险能力。

“不变”：数字化驱动行业转型 品质服务是穿越周期的底层逻辑

“长周期看市场会回归中枢，短周期看市场也会逐渐修复，我们对居住行业的底层判断没有发生过变化，即数字化驱动行业转型、服务者不可或缺、品质服务可以穿越周期建立客户信任。”这是彭永东眼中贝壳得以穿越周期的另一大秘诀——“不变”。

定位于“科技驱动”，数字化一直是贝壳发展过程中不变的“方法论”。长期以来，贝壳一直利用大数据、VR、AI等综合数字化技术拓展垂直领域的多场景应用，同时以楼盘字典、贝壳分、小贝助手等为代表的大数据与数字工具搭建行业新型基础设施，促成多方协作，面向经纪人、店东、品牌、政府进行全行业开放和输出，撬动全居住服务产业链的数字化。

贝壳的数字化改变了二手房的交易逻辑，不论是VR等技术工具，还是ACN（经纪人合作网络）合作模式，其目的都是为了减少用户的买房障碍，让用户切身感受到交易的简单高效，核心本质，还是贝壳始终强调的“品质服务”，而这是无论产业如何变革都不会崩塌的底层逻辑。

因此，即便2021年市场波动明显，贝壳的数字化建设却从未暂缓推进，数字化服务能力也在不断补充完善。从数字化工具“必行Pad”，到被窝家装的BIM系统1.0、Home SaaS系统，再到贝刻智慧工地解决方案，贝壳的数字化建设持续创新升级。根据财报，2021年，贝壳研发费用达31.94亿元，同比增长28.89%。

数字化的服务效应不仅让贝壳维系了消费者的信赖与认可，也为更多服务者建立了长期职业化的发展路径。财报显示，2021年四季度末，贝壳连接的门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。据空白研究院调研显示，截至去年年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%-40%。对比行业产能收缩幅度，贝壳展现了更好的经纪人留存能力。

“一体两翼”战略布局的超前变革、数字化驱动与品质服务的不变逻辑，贝壳正是在这“变”与“不变”中成功穿越了市场波动，在行业下行周期中展现了顽强的抗性与韧性。2022年，随着改善性政策陆续出台，房地产行业的市场信心正在逐渐恢复，而贝壳也将在行业的持续向好中走出新的高度，正如彭永东所说：“我们现在做的每一件我们认为‘对’的事，都一定会为更好的未来埋下种子。“

关键词： 贝壳找房