过去的一年，房企太难了，增收不增利成为普遍现象，千亿巨头说变脸就变脸。

昨晚，千亿市值房企招商蛇口(行情001979,诊股)公布2021年业绩快报，报告期内，公司营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额 228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

今日收盘，招商蛇口低开高走，微跌0.22%，股价报13.82元/股。

计提资产减值准备近44亿

值得注意的是，招商蛇口净利润已连续两年下降。此前公布的三季报净利润还同比增长189.76%，2021年全年业绩却变脸了。对此，招商蛇口归结为：

报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。

公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值 准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021 年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元。

此外，报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。

部分房地产项目售价不及预期

对于43.72亿的资产减值准备，当晚，招商蛇口还发布公告予以具体说明。分拆来看，主要包括包括信用损失准备9.81亿元、存货跌价准备17.19亿元、投资性房地产减值准备7.79亿元、长期股权投资减值准备8.93亿元。

公司指出，报告期内，部分房地产项目销售价格未达预期。报告期末，公司根据市场参考价格，按照存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额确定可变现净值。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备，共计提存货跌价准备17.19亿元。

同时，公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况，估计存在减值迹象的投资性房地产的可收回金额，按其低于账面价值的差额计提资产减值准备，共计提投资性房地产减值准备7.79亿元。

平安证券给予招商蛇口增持评级

公开资料显示，招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

克而瑞公布的2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，百强房企销售增速罕见负增长3.5%。其中，招商蛇口操盘金额为2892亿元，比去年增加671亿，排名由去年的第12位升至第9位；操盘面积1345万平方米，位居第16位。

另一方面，公司的土储丰富。克而瑞公布的2021年上半年中国房企总土储货值排行榜TOP100显示，招商蛇口总货值为8633.2亿元，位居第14位，权益货值为4655亿元，位居第18位。

平安证券点评公司业绩快报，2021 年公司销售金额、面积增速显著优于全国（4.8%、1.9%）。拿地方面，公司 2021 年拿地金额 2149.9 亿元、面积 1550.6 万平方米，投资力度显著高于其他主流房企，同时聚焦重点城市，全年楼面均价13865 元/平，同比增长 50%，充足土储为后续销售奠定基础。

平安证券指出，2022 年1 月，公司成功发行第一期并购中票 12.9 亿元， 用于置换 2021 年 8 月蛇口收购项目的前期投入。当前行业资金压力较大背景下，后续公司有望凭借央企财务稳健优势，获取优质收并购项目。

考虑短期行业阵痛可能带来销售放缓、利润率承压及减值计提，平安证券下调公司盈利预测，预计 2021-2023 年 EPS 为 1.31 元、1.32 元、 1.39 元（原为 2.15 元、2.46 元、2.76 元），当前股价对应 PE 分别为 10.6 倍、10.5 倍、10.0 倍，维持“推荐” 评级。

关键词： 千亿房企变脸一次性计提减值44亿，业绩骤变