长线资金“退潮”,金地集团接下来的牌要怎么打?
发布日期: 2022-02-23 08:54:07 来源: 每财网

对金地集团(行情600383,诊股)来说,若稍有不慎,怕真会应了郁亮所言。

2021年,一场前所未有的债务危机席卷了中国整个房地产行业,无论曾经有多辉煌,都或多或少被波及。与国企和央企相比,民营房企缺乏官方信用,融资成本更高,所受的冲击更大。

刚进入虎年以来,楼市延续了“降温”状态。据克而瑞研究中心报告显示,2022年1月百强房企中多数规模房企的销售表现不佳,单月业绩同比较2021年月均水平变动都有明显下降。1月份,近九成百强房企的单月销售业绩同比降低,其中二成房企降幅在30%至40%之间,近四成房企降幅高于40%。

就在这时,郁亮的“黑铁时代”言论即“今年是背水一战的一年,就是要么死、要么活,没有中间状态”,更刺痛了上市房企和投资者们的情绪。可想而知,万科作为行业头部企业都发出如此感慨,至于那些腰部房企的日子,无疑就更难熬了。

就拿典例——金地集团(600383.SH)而言,也无法摆脱业绩下滑的命运。去年,金地集团陷入增收不增利、负债高企、面临被“抛售”的窘境,外界不禁感叹,连白马股都如此境遇了,这个行业的未来究竟会怎样?

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牺牲利润换增长

2月15日,金地集团发布2021年度业绩快报,期内,公司实现营业收入992.32亿元,同比增加18.16%。盈利方面,金地集团实现利润总额158.24亿元,同比下降21.01%;归属上市公司股东的净利润为94.63亿元,同比下降8.99%。

(来源:公告)

可见,金地集团2021年营业收入同比有所增长,毛利率较上半年也有所恢复,但归属上市公司股东的净利润同比下降8.99%,陷入明显的增利不增收阶段。

事实上,金地集团前几年的利润增速就呈现反复,只是尴尬在2020年微增3.2%,陷入近乎停滞的状态。数据显示,2017年-2020年期间,金地集团分别实现销售额1408.1亿、1623.3亿、2106亿和2426.8亿元,同比上涨15.28%、29.74%、15.23%,净利润增速分别为8.61%、18.35%、24.41%及3.2%。

当然,金地集团的净利润表现与其规模发展有着极大的联系。在2017年,金地集团喊出了“3年冲击2000亿”的销售口号,此后便开启了快速扩张之路。

2018年至2020年,金地集团拿地总额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元,但是权益比重却一直处于低位,同期其新增土地权益投资占比分别为40.4%、46.5%和51.6%。而克而瑞所公布的行业新增土地权益投资比例平均值则为65%。

与此同时,金地集团的少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元,占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。

截至2021年三季度,金地集团新增土地储备1492万平方米,而其权益土储仅有599万平方米,权益占比40.15%,低于行业65%的平均水平。少数股东权益增至429.8亿元,占比42.86%。

换句话说,金地集团为了实现规模扩张而大举拿地,但因为合作拿地导致权益占比较低,属于牺牲权益占比来快速冲量,盈利能力也因此被严重稀释。

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长线信心不再

除了扩张规模带来的盈利下滑的问题,规模提升对资金需求的增长,也给金地集团造成了一定的债务压力。

去年三季度报显示,金地集团总负债为3618.84亿元,三道红线指标全部过关,稳居绿档房企。但其却存在着“明股实债”的嫌疑:2018年至2020年,金地集团的少数股东权益占比分别为30%、34%和38.9%,呈现逐年上升的趋势。2021年上半年,金地集团归母净利润为18.25 亿元,其中少数股东损益为10.75亿元,占比高达37%,也就是说,公司接近四成的净利润被少数股东“分走”。

值得注意的是,虽然金地集团现有的账户资金可以覆盖短债,但其流动负债占总负债比的73%,公司非流动负债为959.85亿元,其中长期有息负债占比较重为826.47亿元。随着有息负债不断增长,财务费用也迅速膨胀,进一步吞噬利润空间。

另外《每日财报》发现,金地集团目前国内存续的今年到期债券集中兑付压力较大。在三只境外债中,有两只将于今年6、7月份到期,规模合计4.5亿美元债。

就在去年年底,金地集团分别发行了两笔金额均为15亿元的中期票据融资,合计30亿元,按获批红头文件,其可以在银行间债市累计总发行47亿元。目前在上交所公司债平台上,金地集团尚有3笔仍在等待之中,其中两笔为ABS产品,一笔为小公募债,总金额约90亿元。

还有一个信号,在2021年9月,大家人寿在入股金地集团9年后首次且大幅度减持。当月减持金地集团股份1.16亿股;10月继续减持961万股,11月和12月加速减持,分别减持1.8亿股和1.45亿股。2021年内,大家人寿已累计减持金地集团股份约5.37亿股,如按照成交最低价计算,减持金额约为48亿元。

悉数过往,金地集团是安邦、生命人寿等大型险资的宠儿。2014年,生命人寿与安邦保险相继举牌,持股比例均超分别约为19.8%和15%。而现在失宠的金地要面对则是,长线资金险资对其信心不再的明确信号。

眼下的金地集团,负债攀升,又遇行业寒冬,似乎也只能发债回血,但这毕竟不是长久之计。接下来,对金地们而言,需要的是重新审视,在经营逻辑和运行周期上,重新调整研究思路。若稍有不慎,怕真会应了郁亮所言。

关键词: 金地集团

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