2022年开局，龙湖分拆出一个新物种——龙湖智创生活。

1月7日，龙湖智创生活递交招股书，拟计划在港交所上市。据了解，龙湖智创生活不是对“龙湖智慧服务”的升维，也不是龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务和品牌的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

从招股书透露出来的信息来看，龙湖智创生活的主营业务分拆自龙湖集团的智慧服务和商业运营，打包两个航道的核心业务，意在打造一个具有协同效应的轻资产旗舰平台，而龙湖集团则专注重资产运营，一“轻”一“重”各有侧重，又相互协同，构成“一个龙湖”生态体系。

这样全新的商业叙事，让龙湖智创生活更具想象力。

营收和净利润双双快速增长

龙湖智创生活的想象力，源于当下快速增长的业绩。

招股书显示，截至2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元，营收和净利润双双增长，且增长的速度不断加快。

龙湖智创生活业绩的持续向好，得益于公司管理服务的规模不断扩张。据招股书数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。其中包括2.13亿平方米的住宅及非商业物业，900万平方米的购物中心，以及1520万平方米的字楼及其他商业物业。

在管面积规模持续扩张的同时，龙湖智创生活营业收入的结构不断优化。招股书显示，报告期内，龙湖智创生活住宅及其他非商业的物业管理服务，对收入的贡献率从89%下降到77.4%，商业运营及物业管理服务，对收入的贡献率从11%提升至22.6%。

招股书显示，截至2021年前三季度，住宅及其他非商业的物业管理服务毛利率为25.4%，商业运营及物业管理服务毛利率为35.3%，随着商业运营及物业管理服务对收入的贡献率的提升，意味着公司整体毛利水平将会进一步提高。

报告显示，2026年中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入会达到8981亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.2%。在可见的将来，龙湖智创生活选择的“物管+商管”赛道，有巨大的增长和想象空间。随着人们生活水平提高，物业服务消费升级，头部的提供优质服务的企业，有更多机会在市场中分得一杯羹。

此外，“物管+商管”业务拥有稳定健康的现金流，在服务品牌建立起来的情况下，向外拓展变得更加简单，因此这一赛道的公司更加得到资本的追捧，截至2021年1月7日，已经上市的华润万象生活静态市盈率达到83.5。

科技助力服务焕新

在大物管行业，服务品质是赢得市场的首要因素，龙湖智创生活在住宅物业服务上，连续12年业主满意度超过90%。

超高满意度的背后，是龙湖在物业管理服务领域23年的经验标准化积淀：垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟；基于对业主的高度尊重与细致呵护，见过业主三次面后，要求认识其车辆及业主本人，甚至记得宠物的名字；为了让每位业主享受宁静的美梦，夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋，以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等等。

细致高水平的服务之外，龙湖智创生活借助龙湖集团在科技方面的长期投入，建立了行业领先的科技体系，进一步提高服务的精准度和人性化水平。

除了常规的手机开门、生活缴费、访客通行、包裹代收、报事报修等，业主日常的大小事都可以在线上办理。龙湖智创生活还在小区配备人脸识别、手机蓝牙、智能访客、可视对讲等多种先进技术的智慧门禁系统，让业主可以无接触通行，当有亲友来访时，访客只需要通过业主发来的验证码，即可进入小区大门。

2021年6月，U享家还上线了 “云交付”系统，通过线上签到、实名认证、费用缴费、线上点交、房屋查验、评价等，很快便可以完成原本繁琐耗时的线下收房手续，整个流程高效便捷又流畅。

借助科技的力量，龙湖智创生活还把科技指挥中心集成到数据平台上，管理者可以通过平台统一调度。如小区电梯运营状况有平台监控系统联网监控，业主乘坐电梯期间出现异常情况可及时告警，监控中心查看事发地点后，派出人员第一时间抢修；当车库一氧化碳浓度超标时，监测系统可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，可自动喷水灌溉小区绿化。

在科技的加持下，龙湖智创生活23年的服务经验被点化升级，焕发出新的生机，也形成自己独特的服务优势。

业务按下加速键

被科技赋能的服务，适配性和专业性得到放大。龙湖智创生活对服务的定义早已经突破传统物业管理的范畴，而是在居住空间、商业空间、产业办公及更广阔的城市空间，提供“物业管理服务+商业运营服务”。

龙湖智创生活担任龙湖“开发+服务”双引擎中“服务”引擎，以优质的服务深入龙湖旗下的各个空间，共建“一个龙湖”生态体系。截至2021年上半年，龙湖集团不同空间的业态遍布长三角、环渤海、西部、华南及华中区域等五大区域的67个城市。依托母公司业务的快速拓展，龙湖智创生活服务的半径不断扩大，其服务水平亦在时间的打磨下更加提高。

在服务母公司之外，龙湖智创生活的服务体系日渐成熟，在用户端赢得良好的口碑，从而运营和管理的空间与业态越来越丰富。截至2021年9月30日，龙湖智创生活管理的来自第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比，从2019年末的38.2%提升2021年9月30日的59.8%，充分显示了来自于市场的认可。广州市白云区图书馆、晋江市社会福利中心、四川外国语大学都成为龙湖智创生活的用户。

2021年9月，龙湖智创生活的商管服务也拓展到龙湖生态体系之外，为武汉湖里特色商业街提供运营管理服务。

随着龙湖智创生活业务规模不断扩大，客群进一步丰富，受益于数字科技的赋能，其运营和管理的多元业态之间的协同效应势必会呈现指数级放大，而龙湖智创生活每新进一个空间、每新增一位用户，都会不断扩大“一个龙湖”生态体系，增强体系内的网络效应。

关键词： 龙湖集团