调控进入深水期，遭遇深度洗牌的房地产行业此刻似乎就要迎来新的转机。

12月6日，央行公告称，2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，将释放出1.2万亿元人民币。同一天，中共中央政治局召开会议，明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

受此消息影响，次日房地产相关板块集体上涨股票市场回暖。粤开证券指出，根据政治局会议对地产行业定调来看，未来要促进房地产业健康发展和良性循环，房地产特别是保障房相关板块有望迎来结构性政策宽松，建议关注相关板块投资机会。

不同于2020年4月开始的定向降准，今年以来，7月份的首次降准以及此次降准，都没有特别地指向某些行业。这无疑让持续受高压管控的房地产市场看到些许希望。

谈及降准目的，央行有关负责人表示，是为加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。“一是在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。二是引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约150亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。

尽管调控政策拐点好像已经到来，但稳健货币政策并未改变，对房地产行业的考验还在继续。1.2万亿的降准将对房地产市场的长期走势有何影响？降准之后，新的问题会否接踵而至？

行业迎来难得“修复性”机会，但不会形成强刺激

要想厘清这些问题，关键还是要回到政策本身。其实在本轮降准政策发布之前，10月15日，央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，就货币政策、房地产金融政策给予回应，释放一定的积极信号，信贷收紧态势有望缓解。10月21日，银保监会议也进一步释放了接下来信贷环境或将有望改善的积极信号，并明确提出保障好刚需的信贷需求。

11月19日，央行发布《2021年第三季度中国货币政策执行报告》，更是提出稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，完善货币供应调控机制，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。

这些都在给低迷的楼市和消沉的房企提振信心。数据显示，从10月份开始，二手房市场在按揭额度逐步修复的支撑下，市场已经开始筑底复苏。11月50城贝壳二手房整体成交量环比增长约2%，10月以来成交量连续两月环比增长。11月50城中约一半的城市成交量环比回升。贝壳研究院认为，“降准将会巩固11月的底部复苏局面，对今年四季度以及明年一季度的市场构成利好。”

另外，对于今年出现债务困难的房企来说，此时降准政策落地，一方面，在释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，房企经营现金流改善；另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。

随着1.2万亿的资金流入，市场向上运行是大概率事件。作为我国国民经济的重要组成部分，房地产行业也将应该一次难得的“修复性”机会。

不过值得注意的是，尽管此次中央政治局会议没有提及“房住不炒”，但并不意味着对房地产调控的彻底转向。随着“三线四档”融资管控、房地产贷款集中度管理政策等覆盖房企、消费者及金融机构的降杠杆长效机制的建立与不断完善，金融与房地产之间的隔离将越来越严。

第三方研究机构克而瑞认为，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化。贝壳研究院也分析指出，此次降准能改善行业流动性风险，但不会对市场形成强刺激。

降准将一定程度促进流动性释放，市场修复仍需时间

2008年以来，根据降准降息的时间紧凑度及存款准备金率和贷款利率实际变动的连续性，贝壳研究院将降准降息分为7轮。从公开的新房市场和二手房市场历史成交量价来看，过去六轮降准降息后，市场确实出现了不同程度的回升。

以2014年11月至2016年3月的第四轮降准降息为例，那次是持续时间最长，降准降息次数最多、力度也较大的调整。那次降准降息后，市场回升力度较大。全国新房销售面积于2015年4月转正，2016年4月达到顶峰。二手房方面，北京网签量2014年11-12月有小幅回升，2015年4月开始持续回升，均价开始上涨。并在多次降准降息下2015年末市场开始大幅增长，均价上涨速度加快。

因此，在此次全面降准落地后，市场关心的下一个话题是降息会不会来？对此，业内观点各有不同。申万宏源(行情000166,诊股)预计不会，“降准不降息”仍是货币中性大方向中的数量型呵护，集中体现“有温度的中性”。

但据澎湃新闻援引华创证券首席宏观分析师张瑜的观点，认为2022年有降息的可能。从应然角度而言，2022年上半年具有降息启动的“应该”性（经济增速位于潜在增速下沿、工业企业利润二季度有穿负可能、直达工具必有但或尚难一条腿走路、华创宏观DR007模型指引经济运行应该匹配更低的DR007利率）；从实然角度而言， 2022年秋天后或有美国加息掣肘，本轮经济下行周期中，2022年留给决策层可以顺利宽松的战略窗口并不是很长。

无论降息是否会来，从过去的历史经验看，降准确实通过向市场释放大量流动性，增加房贷额度，同时降低资金成本，促使房贷利率下降，一定程度上能促进购买力的释放。

相比于讨论降息，平安证券首席经济学家钟正生认为，后续博弈的重点或在于降准后“宽信用”效果如何，“宽货币”政策能否继续演绎。“近三个月中，市场也已经围绕降准预期反复博弈多次，预计降准落地的信息将很快被市场消化。展望明年上半年，我们认为名义GDP下行压力仍存、结构性‘资产荒’格局或将延续，中长期利率水平有望进一步下移。”

贝壳研究院分析指出，在这两年的金融整顿之下，房地产信贷穿透式监管能力增强，货币借道进入房地产没那么容易。换言之，房地产难以出现2016年左右的强势反弹。“当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间，需要政策呵护，未来市场修复将是一个缓慢温和的过程。”

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