“三圈一带”的战略布局，是金科股份(行情000656,诊股)（000656.SZ）在过去一年疫情影响下的护城河。

长三角经济圈，则是金科 “三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）战略布局的重要组成部分。

以金科华东区域为例，截至2021年10月31日，金科华东已进驻33个城市，累计开发项目105个，在建项目73个。2021年，金科华东在常州、淮安、淮南、南京、无锡五个城市获取新地块。

金科在长三角的另一重镇金科浙沪区域目前已进驻8个城市，累计开发项目24个，在建项目20个。2021年，金科浙沪在湖州、嘉兴两个城市也相继获取新地块。

金科战略布局的每一步，均带着与城市共生长的远见，这是一家房企的底气与深耕区域的决心。面临行业新的历史周期，凭借稳健的投资战略，金科持续深耕长三角地区。

在寻求新的利润增长空间过程中，产品力与服务力或成为转向的关键。过往几年踏上规模扩张的快车道，金科这驾快车又将驰向何方？面对日益严峻的市场环境，金科又做了哪些准备？

坚定看好长三角，精耕与外延发展相结合

长三角是金科外延发展的第一站。2006年，金科从山城重庆出发，第一站首选无锡，开始了全国化拓展的进程。

15年间，金科“深耕”长三角，不断做大做强，目前已经在江苏、浙江、安徽、上海的40余座城市，实现了超100个项目的全业态深度布局。

应对新周期之前，金科已形成一套经过实践的投资逻辑。

金科积极在上海、杭州、南京、苏州、合肥、徐州、合肥、无锡、温州等城市布局，主要基于“城市的综合发展能级、城市具备规模优势、城市的客群对品质的要求较高”三点考量。

在确定精耕城市清单后，金科就会明确在这些城市需要达到什么样的规模量级，然后去对标当地Top20、Top10企业，按照计划有序向前推进。

以江苏为例，金科在这一GDP大省的布局策略是：聚焦加仓深耕重点二三线城市，择机进驻扬泰盐连和苏北优质县域。宁苏锡核心城市供地将较为集中，适合结构性增持；常通徐宿重点三线城市土拍高热，留足安全边际，伺机加仓深耕；关注扬泰盐连城市主城机会，推进苏中苏北都市圈布局。

此外，金科还在华东区域先后成立经营体检小组、风险体检小组等，出台各项标准化管理办法，致力于精细化管理、高质量发展，这是金科外延式发展的基础。经过风险体检小组等部门的调研，金科发现苏锡通A类县域市场容量有支撑，但土拍升温，于是便对这些县域市场控制投资预期；苏北沭阳、泗阳、涟水、东台、灌云、东海等A类县域容量及市场佳，重点关注，积极择机进驻。

做产品长期主义者，营造金科式美好生活场景

金科始终相信，企业只有具备强大的免疫力才能度过危机。而在金科眼里的“免疫力”正是产品力和服务力。

产品力提升方面，金科提出打造“三高两好”的产品，即“去化好、利润好，高颜值、高体验、高附加值”，并专门成立了产品力提升小组，华东区域更率先设立产品体验官，提升人居体验。疫情常态化之下，金科产品研发团队开始重点考虑户型设计如何做变化才能更符合客户的需求，比如归家的动线、玄关收纳、社交空间等。

对金科来说，“产品力”是营造美好生活场景并完美兑现的能力。越是在逆境，项目品质对于销售的支撑力就会越高。

解读金科的产品力，要从金科阅读土地的能力开始。尊重自然，溯源历史，是金科梳理从人文内涵到建筑哲学方面的建筑心得。

2007年，金科无锡首个人居作品——金科观天下，以“空中院馆”专利创新户型，致敬这座古老人文城市；2010年，金科为苏州这座千年古城带来了 “金科王府”，展现“金科墅”的魅力，成为城市名片；2016年，金科在南京东大门、国家4A级风景区宝华山南麓，打造了进入南京的第一个山居院墅作品——金科观天下，一举成为南京“现象级爆款”；再及至后来的无锡金科蠡湖、合肥金科博翠天辰、苏州印象平江、南京金科博翠花园、阜阳集美阳光，金科在华东的业主已经超过10万户。

金科善于将产品研究前置，在金科看来，好产品与高效率并不矛盾，所以金科对产品的设计理念、空间关系、工艺工法等细节会花费大量的时间深入研究。最近，金科还推出了”UP+”4大价值体系8大美好场景52项主张，持续精研产品力。

从另外一个角度看，服务力也是产品力。在社区服务这条拥挤的赛道上，各方比拼的是高效性和前瞻性。金科早早布局智慧服务，有效解决社区服务痛点，让新技术、新场景在社区服务中得到落地呈现。

2021年，金科还提出了标准化、专业化的“心悦服务”体系，涵盖从买房、交付到入住的每一个环节，多达2193个细项。它是金科在服务产品上又一次全新创新，建立了更精细化、场景化的全生命周期服务，保证交付前至交付后，业主都能有赏心悦目的观感。

如今，金科服务已形成 “金管家”、“金悦家”、“金慧家”三大服务体系，打造人、云、端的智慧社区生态，从传统园区服务扩展到业主“医、食、住、行”的生活全方位服务。

除了继续做好社区服务，金科服务将利用自身优势，抢滩智慧城市项目、产业园区项目，做到高质量的增长。

在土地效益渐趋下降的当下，房地产企业面临巨大考验。面临企业战略新发展拐点，金科已经做好了准备。

金科华东关键之年，发力多元化新赛道

2020年末，金科正式对外发布新五年战略规划，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

随着 “四位一体、生态协同”的战略深入，金科华东从“地产+”多元化发展出发，迈入高质量发展的关键之年。

徐州金科听泉汉王小镇，作为金科华东首个集地产主业、智慧服务、科技产业、商旅康养多业态于一体的项目，是金科多元化道路上的一张有力名片。项目占地约606亩，总投资约52亿元，将打造融合徐州文化底蕴的全国领先的综合型颐养小镇。

目前，汉王听泉小镇的文化展示中心已经开放，此前还荣获“纽约设计奖金奖”。该项目的住宅布局及建筑形制、共享街区设计、全龄康养服务体系，得到了市场的高度认可，也是国内小镇项目的一个优秀范本。

项目储备上，金科华东秉持多元原则。招拍挂和收并购并举，同时开始发力代建。就在今年10月，金科华东成立了华东康养事业部，此外还成立了商管事业部，后期会加强康养项目的拓展及布局，并会涉足城市更新、乡村振兴，以及轻资产的运营和管理。

2021年，金科华东确立了新的发展目标。一是优化投资布局结构，实现拿地模式多元化；二是坚持客户导向，落实管控动作，提升产品品质及创新力；三是提质量、保交房，树立行业标杆；四是以客户价值为导向，多维度提升客户满意度。

以稳健的财务指标和充沛的现金流作为基础，金科华东将持续打造“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力放在更重要的位置，不断深化“地产+”多元化发展战略，进一步突破业务围栏。

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