地产政策维稳的信号愈发明显，但“托而不举”是目前业内一致预期，楼市仍充满观望情绪。

在10月份地产行业数据出来之后，多家券商机构就认为，政策传导到执行层面以及对预的修复需要时间，楼市销售尚未见底，下滑态势有可能延续到明年一季度。

而在此期间，或许还有房企“挺不住”资金链的压力，倒在黎明来临之前。但同时会有更多稳健型房企，能够努力抵御严寒的冲击，于淬炼中砥砺前行。

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销售须“挺得住”

销售是企业为自己注入的“活水”，也是房企能否穿越寒冬期的关键保障。

从今年前三季度的行业整体表现看，多家房企的销售呈现同比上涨状态，但是值得注意的是，从第三季度开始，受部分大型房企流动性问题事件影响，行业整体销售下滑明显。

据国家金融与发展实验室监测数据，第三季度全国商品住宅销售面积同比下降14.46%，环比下降22.24%；销售额同比下降14.91%，环比下降24.71%。

分房企来看，大部分没能抵住自6月开始的销售下滑态势。但有个别房企销售业绩维持的较好，没有出现剧烈波动，荣盛发展(行情002146,诊股)，是其中之一。

其三季报显示，今年1-9月，荣盛发展累计实现签约面积816.03万平米，签约金额923.17亿元，同比分别增长21.54%、25.24%。

难能可贵的是，在第三季度单季行业整体下滑态势下，荣盛发展销售依然实现了稳健增长，销售面积299万平米，同比增长26%，销售金额324亿元，同比增长27%。

数据来源公司公告，地产锐观察制图

10月份，据其销售简报，单月荣盛发展销售环比依然实现了小幅增长；1-10月累计实现签约金额为1036.4亿元，同比增长22.12%，已完成全年1300亿元销售目标的约80%，位居行业前列。

眼下，无论是房企还是资方都已意识到，如果市场销售行情不转好，风险的基本面就不会根本解除。之于房企而言，没有强有力的销售回款跟着，也很难获得监管纠偏后新增的融资机会。

02

短债压力可控

这一轮出现的问题房企大多不是资不抵债，而是折在了现金流上。有一位资深的业内老师在她的朋友圈发了一段话，「地产锐观察」深感赞同。

她说，从“政策底”到“市场底”，时间有多长现在还无法预测。虽然曙光在前，但需要房企的流动性足以支撑其到达黎明才行。

自环京楼市陷入低迷后，市场一直关注重仓环京的荣盛发展，会不会出现问题。但时至今日，从各项核心数据看，荣盛发展依然稳健。

据三季报，荣盛发展1-9月实现营业收入459.2亿元，同比增长5.17%；经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元，远超投资者预期，已连续四年及一期持续为正。

经营活动现金流反映企业自身造血能力，经营性现金流为正的企业，有稳定的偿债付息能力。据不完全统计，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、华润、融创等9家上市房企，做到了连续四年经营性现金流为正，荣盛发展为其中之一。

截至今年9月末，荣盛发展现金短债比为1.05，净负债率为58.89%（较期初大幅下降21.29pct），剔除预收账款后的资产负债率为69.49%（较期初下降4.67pct），“三道红线”全部达标，成为绿档房企之一。

至三季度末，荣盛发展短期借款余额为9.58亿元，比年初数19.69亿元减少51.37%，财务结构得到进一步优化。另外，据公司此前披露，7月份荣盛发展以自有资金偿还本息共计2.61亿美元债之之后，下半年已没有境外债券到期兑付压力。

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控规模 精布局

经历了本轮地产行业的阵痛式调整，房企们已经普遍意识到，“短平快”高周转的经营模式已经失效，规模不再是唯先指标，寻求有质量的发展才是长期之道。

从三季报看，荣盛发展今年前三季度累计新增土地建面303万平米，新增土地总价123.4亿元，地售比控制在20%左右。第三季度，执行了审慎的投资策略，没有新增拿地，确保流动性安全。

值得注意的是，荣盛发展很早就进行了积极主动外拓，已经完成全国化的布局，平抑了环京市场下行的影响。

来源：荣盛发展官网

据半年报，荣盛发展今年上半年销售业绩排在第一位的是长三角地区，销售额占比达到了36.2%；第二位才是京津冀，占比27.7%；中西部、珠三角及其它区域占比分别为18.8%、17.4%。

而在今年上半年123.4亿元的新增土储带来的445亿元新增货值中，长三角地区占比高达39.2%。

长三角区域发展较为成熟，住房需求有支撑，楼市热度一直领衔各大经济圈，这也意味着荣盛发展接下来的销售增长及未来两三年的业绩依然有支撑。

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拥有综合业务类型

11月16日，在中指院举办的《2022中国房地产市场趋势及投资策略》内部会上，参加讨论的金融机构有个共识，除了偏好稳健型房企外，他们还关注房企业务转型的投资机会。

在他们看来，随着公募REITS从基础设施领域开始试点，物流地产、产业园区、IDC等领域已经先行一步，未来拥有此类及会展、养老、商业地产等综合业务类型的房企，表现将更为健康。

荣盛发展也具备金融机构这个投资偏好特质。

据了解，2021年荣盛发展启动了新的五年计划，发展重心向完善产业布局、提升运营能力倾斜。在原有的大地产、大健康、大金融+互联网等的“3+X”战略基础上，同步发力康旅、产城、物业多元产业，进化到 “1+3+X”战略。

经过五年多发展，荣盛发展的产业园板块已在河北、安徽、湖北3个省布局了12个园区；旗下大健康产业——荣盛康旅，目前已经形成全球“6+N”战略布局；旗下的物业板块荣万家，已于今年1月15日在港交所上市。

来源：荣盛发展官网

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大股东注入信心

当下，信心比黄金还贵。问题房企接连出现，带动地产美元债、地产股出现不同程度下跌。房企们纷纷通过回购债券或增持自家股票，向市场传递对公司未来发展的信心。

荣盛发展也有相关动作。

今年2-8月，大股东荣盛控股的子公司荣盛创投增持公司2.77亿元股份之后，8月3日荣盛发展又公告，荣盛创投拟于未来6个月内继续增持不低于1亿元。

11月5日，荣盛发展公告称，自8月4日至11月4日，荣盛创投已通过集中竞价交易方式增持公司股份60万股，累计增持金额285.83万元。未来三个月内，荣盛创投还将继续增持荣盛发展股份。

在地产锐观察看来，虽然楼市仍有继续下行的压力，但同时也将伴随着政策暖意的持续释放。

努力保持销售稳健、短债无忧、控规模且布局优、多元产业布局已成气候、大股东对公司发展传递出强烈信心的房企，将有机会穿越寒冬，迎来春天，发展成为更好的自己。

关键词： 荣盛发展