2021年是房地产行业变化最为激烈的一年，也是房企承受压力最大的一年。继多家房企发生美元债违约之后，房企的信用危机也逐步显现，导致资本市场信心逐步坍塌。近期，为缓和房地产市场，国家不断调整策略，整体环境也在不断迎来改善。

事实上，下半年以来基于目前国内房地产现状，已有国际评级机构将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。评级机构对于行业整体预期的下行只是开端，那后续多家房地产开发企业连遭评级下调的遭遇可以说已经形成连锁反应。房企信用正在遭受剧烈冲击。

根据公开数据不完全统计，11月以来，被三大评级机构下调评级或展望的房企名单包括融信中国、德信中国、雅居乐、佳兆业、世茂集团、中南建设(行情000961,诊股)……而这个名单也会随着时间不断拉长。

销售稳健，10月业绩回升明显

根据公开信息，11月26日，惠誉评级公司予以祥生控股（集团）有限公司B-的长期外汇发评级。根据报告，对于祥生控股新获的评级结果，惠誉方面还考虑到中国房地产市场放缓导致的销售波动。其预计，相关的消费者信心疲软可能导致流动性和现金收集的进一步恶化，并损害其业务状况。

亿翰智库专家表示，房地产市场目前确实存在下行。在我国告别房地产依赖，消化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，个别企业出现债务违约等情况难以避免。在整个过程中，境外评级机构对不同企业的评级状况进行重新评估属于正常现象。

祥生控股集团方面则表示称，对于本次惠誉基于行业整体性因素进行的评级调整，公司表示尊重。未来，祥生控股集团会继续坚持提升销售及回款、优化负债结构、提升安全边际以应对行业出现的波动，确保稳健可持续的发展。同时，祥生控股集团将继续适时落实回购等行动，以示对市场的重视及对公司发展的信心。

为了积极应对境外评级机构对行业预期的下行，眼下房企正在逐步以增持、赎回等手段，向市场释放利好信号。此前，祥生控股集团已于11月初提前回购间接附属公司2022年到期优先票据，并表示后续将根据市场变化适时进行回购。而其近期发布的自愿性公告中也有强调：公司运作一切正常，现有债务并无任何违约，且公司股东并未质押任何股份。

从业绩层面来看，祥生控股集团目前总体情况稳定，并在10月有明显回升。据其业绩公告，今年10月，祥生控股集团（连同其附属公司）实现权益合约销售额约40.82亿元，环比增长21.2%。2021年1-10月，归属祥生控股集团权益销售额约为683.63亿元。根据公开数据估算，祥生控股前10月的权益合约销售额已达2020年这一数值的九成。

按照惠誉报告内容，祥生控股集团2020年的合同销售额与一些“BB”评级的同行相似，这 些同行的销售额为600亿至700亿元。在这个逻辑的基础上，综合祥生控股集团的业绩情况，在权益销售额这一评级考量因素中，公司仍属于行业较好表现水平。

而按祥生控股集团2020年全年权益合约销售额782亿元的数据积极预测，如果其10月的销售回暖能够持续，其2021年的权益销售额无疑将稳步超越上年。

政策回暖，行业融资势头趋好

据中指研究院数据，截至2021年11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，比10月全月总金额增长69.2%，单月融资规模在连续3个月下降后，出现上升势头。

从结构来看，信用债发行规模达到425.4亿元，占比接近7成，发行量达到10月的227.2%，信用债发行明显提速。信托融资182亿元，比10月份增长20.8%，也出现一定的回暖迹象。

“目前银行端对房企的信用融资出现边际改善的态势。”有业内人士认为，从监管机构的表态看，开发贷和按揭回款都出现边际改善，实际情况还要看分行、支行对具体项目的执行情况。

日前，有媒体报道，祥生控股集团也在近期获得多家银行及金融机构的资金信贷，部分资金已陆续放款，且随着按揭贷松动，祥生控股集团超过百亿的客户按揭贷，将进一步得到回笼。

对此祥生控股集团方面回应：尽管受政策影响，行业近期波动频出，但目前公司与包括所在业务辖区的国有银行、股份制商业银行等在内的众多金融机构保持良好长期合作关系，在特殊的行业时期起到了压舱石的作用。

也有券商方面表示，“近期政策已逐渐释放灵活性信号，可提前布局政策边际放松下的错杀机会，具体可以布局四季度及明年一季度债券到期规模小的主体，可顺利度过严监管下的行业低谷期，且土储质量较优的主体也将在行业转型期收益。”

在市场的质疑声中，祥生控股集团除了有资本端的利好信息流出，其一线各项目的稳定进展也在提振市场信心。临近年末，祥生控股集团一批新项目正在陆续交付中，杭州祥生云湖城作为集团位于杭州银湖板块的重点项目，已于11月25日正式开启一期交付。同时，祥生控股集团位于上海的首个TOD项目上海祥生中心的项目工程也在稳步推进，顺利进入底板浇筑工程阶段。

当下，房企普遍面临的信用考验，不难看出。境外评级机构所给出的下行预期，一般皆来于企业流动性情况、即将到期债务的违约风险，以及行业下行阶段的销售考验。可当下行业趋势已有多重回暖势头，基于“稳定”的主基调下，配合房企积极调整的动作，预计这一轮已被高估的风险，也将逐步被市场消化，回复稳健常态。

关键词： 祥生控股