草木皆兵的行业环境，进一步触动了部分境外评级机构敏感的神经，越来越多房企被波及。11月15日，标普宣布下调将中南建设(行情000961,诊股)信用评级从“B”下调至“B-”，展望负面。

颇具戏剧性的是，上周五另一国际评级机构穆迪维持中南建设B2评级，展望稳定。穆迪表示，稳定的评级前景反映了我们对江苏中南在未来6至12个月将有足够的流动性，以适应与困难的运营和融资条件相关的风险预期。

评级机构的意见可以说明一些问题，但不代表一切。房企面对的经营环境有多艰难有目共睹，截至目前，被标普、穆迪、或者惠誉三大国际评级机构下调评级或展望负面的26家房企中，真正发生债务违约的只有6家。

根据评级报告，标普下调中南建设信用评级更多基于严峻的融资环境。标普认为，展望调整至“负面”反映了在信贷紧缩的情况下，中南建设融资渠道继续收紧的风险正逐步上升，可能进一步削弱其未来12个月的流动性。

但事实是，政策持续吹暖风正在与部分国际评级机构的悲观情绪形成戏剧性的反差。9月底以来决策层传达出的积极信号有望催动企业端的“化学反应”。近日，市场消息称，未来开发贷和个贷都要上量；存量项目借款银行可展期、不降级；并购贷款可能不再纳入“三道红线”指标考核。还有消息称，各地人行已在通知热点城市主要银行，按揭积压5个月以上的全部清理掉。

11月11日，据北京金融资产交易所披露，保利发展(行情600048,诊股)控股集团股份有限公司拟发行2021年度第四期中期票据，注册额度50亿元，本期发行金额20亿元，期限5年，无担保。保利发展时隔7个月后再发境内债，也向市场传递出融资政策纠偏的积极信号，民营房企会是下一批受益者。汇生国际资本总裁黄立冲预测，融资政策会在12月会松绑。

在行业形势逐渐扭转的过程中，提高经营稳健程度，增强抗风险能力是很多企业的选择。坚持不依赖有息负债的中南建设，更是以审慎经营为指导，提升回款水平，加速降杠杆，全力向三线全绿迈进。

降杠杆、改善财务结构

虽然标普下调了中南建设的信用评级，但其实第三季度中南建设有息负债减少130.3亿元，总负债率下降0.93个百分点，净负债率下降17.66个百分点，扣除预收账款之后的负债率为75.81%下降1.61个百分点。第三季度末有息负债仅637.3亿元，其中一年以内的负债166.4元，占比26.10%，长短期结构进一步优化。有息负债中银行借款占比61%，比二季度末提高8个百分点，非银行金融机构借款占比25%，比二季度末降低5个百分点，非标融资的比例明显下降。第三季度末公司货币资金230.4亿元，是一年以内有息负债的1.39倍，扣除受限资金后的现金短债比1.08，比二季度末提高4.85个百分点，偿债保障度不断提高。2021年公司到期及潜在行权回售债券金额仅有约14亿元。

标普的评级结果与中南建设财务状况的变化有明显的偏差。公司董事、总经理陈昱含曾表示，并不在意评级机构的结果，会持续提高公司的抗风险能力，争取2022年内实现“三道红线”全绿。

实际上中南建设以预算和资金管理为核心，以能定收、以收定投、以收定支，建立了一整套覆盖投融管退的精益管理方法，为公司流动性安全保驾护航。前三季度，中南建设经营性现金流入1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的6.8倍；经营活动产生的现金流量净额14亿元，同比增加95%，连续四年保持正值。

抓销售，提高回款水平

房企的现金流的来源，一个是经营性现金流，一个是融资性现金流，由于现时融资渠道不畅，房企融资性现金流基本进入了冰封状态。保证销售几乎成为了当前房企保证现金流安全的最重要方式，没有销售，一切为零。

从年初开始，中南建设在销售端就开足马力，通过提升自身造血能力加速现金回笼，，保保障经营安全。前三季度中南建设累计实现合同销售金额1,536.8亿元亿元，同比增长7.4%。

虽然标普认为短期房地产市场难以改观，这会影响中南建设的现金流状况，但中南建设并不被动等待市场。

被誉为“铁军”的中南营销团队，更是在四季度的关键冲刺节点，提出了“抢首开，稳续销，快断尾，去库存”12字策略，全员进入最后抢收时刻。

苏沪区域通过跨界、深挖区域特色、创新推广方式等多手段多形式多渠道打造区域标杆，同时结合市场环境和项目节点，有节过节，没节造节，不间断烘托气氛，保证项目来人，并将成交率、转化率、来访率、去化率、库存率等等制定一系列标准率值，实时监控。西南区域另辟蹊径突破车商去化，对于尾盘商业项目，形成“快决策”的策略制定机制，通过标准周月度会议、重难点专项会议、车商专项会议等，快速确定并调整项目策略打法，车位销售要求开盘必顶设，助力智在云辰项目车位开盘当天实现第一批次清盘。山东区域拒绝经验主义，时刻洞察市场变化，每日每周月度季度无间隙关注友商动作，倒推自己供货端产品最佳入市时间。海西区域利用视频号的裂变能力，多角度打造项目影响力推动成交。

中南建设加快探索线上营销的步伐。今年双十一期间，中南建设与天猫好房、阿里拍卖、企业微信、抖音等平台展开深度合作，首创“线上订金锁定房源”新玩法，同时推出现金抵扣、线上来访盲盒、秒杀房源、回血补贴等多重优惠，助力冲刺第四季度销售。

营销铁军多管齐下，全力以赴， 10月单月销售明显增长，销售金额达165.2亿元，环比九月提高28.6%，打响第四季度销售头炮。

市场不断传出的利好消息正在驱散行业的阴霾和寒意，标普评级下调并不影响中南建设的经营节奏，阳光终究会照在努力者的身上，全力以赴的中南建设必将迎来更好的明天。

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