今年的房地产市场没有“金九”，也没有“银十”。

克而瑞研究中心发布的 2021 年 1-9 月房地产企业销售 TOP100 排行榜显示，百强房企单月全口径销售金额同比下降 36%。10月，房地产市场持续降温，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30%。

受宏观调控政策和金融环境影响，今年地产交易步入下行周期。自二季度起，重点一二线城市陆续出现成交量同比下跌。预计年底房地产市场还是不容乐观，成交或将缓步下行。另一方面，去化压力之下，全国房价开始出现下跌趋势。

这对目前以房产交易业务为基础的中介行业而言，并非好消息。据公开信息，10月14日，重庆市第五中级人民法院作出正式裁定，受理北京易禾水星投资有限公司对重庆协信远创实业有限公司的破产重整申请。11月，佳兆业旗下锦恒财富延期兑付，中介行业似乎正在“风雨中飘摇”。

“房住不炒”定位下，地产调控政策正在迎来边际改善

2021年下半年以来，房地产市场下行趋势明显。行业遇冷之际，中央各部门和高层领导密集发声对地产调控予以一定纠偏，向市场释信贷边际调整信号。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求金融部门准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

时值恒大等头部房企“暴雷”舆情发酵，市场信心下降。在当时的市场环境中，央行重提“三稳”目标有着明显的信号意义：向购房者传递“维稳”的信心同时，也给行业吃下了“稳”的定心丸。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对此表示，当前整个行业处于转型期，平衡好行政调控和市场化配置，将有助于平滑转型带来的市场波动，保持整体市场平稳发展。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在金融街(行情000402,诊股)论坛年会上表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

中泰国际认为，中期看，人口流动与经济发展仍是房价的主要决定因素，核心城市的房价仍将受到人口流入与经济增长的支撑，部分人口流出、产业薄弱的城市将见到房地产市场量价下降，因此房地产市场将进一步分化。长期看，房地产税收入的提升有望拓宽地方政府的收入来源，降低财政对土地出让金的依赖，新增土地供应有望稳步下降。

融资层面也有好消息。11月1日，人民银行旗下《金融时报》消息，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。

市场分析人士指出，地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去。预计房企资金压力将有所缓解，按揭贷款、开发贷额度有望松动，尤其是按揭贷款，刚需及合理改善型住房需求或将迎来修复。

A股上市房企三季报比惨，寻找第二增长曲线成为新方向

数据显示，截至11月3日，在A股121家上市房地产企业中，前三季度营业收入同比下滑者达40家，归属母公司净利润同比下滑者达52家，占比超4成；31家房企亏损。

2021年前三季度，121家A 股上市房企营业收入共计1.87万亿元，同比增长23.2%；归母净利润却仅827亿元，同比下降29.5%，剔除华夏幸福(行情600340,诊股)（亏损134.6 亿元）、蓝光发展(行情600466,诊股)（亏损67.1 亿元）后，行业归母净利润仍同比下降4.2%。

行业龙头也未能幸免，从营业收入总规模50强房企情况看，前三季度营收同比下滑房企有13家；净利润同比下滑房企则高达23家，占比近一半。万科、金地、绿地控股(行情600606,诊股)前三季度均录得归母净利润大幅下滑。

历史告诉我们，纯粹的情绪并无意义，理智才是通往未来的钥匙。当前的资本市场中，第二增长曲线已然成为市场看待地产企业未来的一面镜子。10月28日晚间，万科公告将持续加码“地产+”业务，董事会计划向股东大会申请授权在不超过300亿元的直接债务融资工具，长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务是主要方向。

在稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，以及房住不炒、租购并举和保障民生的主旋律下，我国新房开发和销售速度，以及二手房交易量会有所放缓，但并不会出现断崖式下降。家庭结构快速小型化、加速到来的换房与改善需求、数亿流动人口的租赁住房需求、庞大的活跃老年人的养老住房需求，构成了中国房地产市场多元化需求的底色。

发达国家经验表明，即使经济进入相当成熟阶段之后，房地产业对经济增长的贡献并不会自然减弱，甚至会因为房地产服务业以及各类住房衍生产业的发展壮大而进一步增加。从数据上看，全球主要发达国家的房地产业GDP占比一般达到10%-12%，我国目前只有7%左右；发达国家的房地产整个上下游产业链合计占比往往超过GDP的20%，我国只有15%左右。

结合国内行业现实发展情况以及国际实践经验来看，未来，中国住房将从“钢筋水泥”转向“有温度的”居住服务业，成为中国经济内循环的重要支撑。房地产服务细分行业完全有可能再造一个房地产。例如，未来我国租赁人口将超过2.5亿人，这一庞大的需求基数将刺激租赁服务业的全面增长，从租赁住房的出租、装修、改造、维护以及租后的保洁、搬家等服务都是潜在的增长点，将会是一个2-3万亿规模的市场。

未来需求更加多元 居住服务市场潜力可期

9月29日，贝壳研究院联合空白研究院发布的《超越交易：迎接品质服务的美好时代》报告认为，居住服务领域进入4.0时代。报告分析，居住服务业将成为我国经济增长的新兴增长点，无论是对于增长，还是对于就业创造，居住服务业的崛起都将成为一个全新的时代命题。

行业诸多玩家已开始在家装赛道中寻找新增长点。2020年，世茂集团与红星美凯龙(行情601828,诊股)正式签署合作协议，达成全面战略合作伙伴关系。双方联手推出了家居家装品牌“世茂美凯龙”，以期合行业全产业链条，打通家装全周期服务。

今年，红星美凯龙公布2021年装修版块业绩目标，给家装业务定下了80亿合同额、30亿收入的目标。无独有偶，居然之家(行情000785,诊股)在2020年与阿里成立了躺平家设计平台，提出布局家装版图，并计划3-5年内实现100亿。

与此同时，贝壳也在新家装赛道展开长期布局。早在2019年，贝壳找房推出了全新家装服务品牌“被窝家装”，正式进入家装行业。今年7月，贝壳宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都100%的股权。

在近期的万科2021业务交流会上，万科集团董事会主席郁亮引用了日本大和房建转型成功的例子：在经历了日本房地产行业大溃退之后，大和房建通过在非主业的努力，坐上了日本租赁公寓、物流及代建业务的头把交椅。如今已连续十余年位列世界五百强300名左右。

正如罗振宇所言，“中国所有的生意，都值得重做一遍。”在政策底部已现，地产行业步入转型关键期的当下，与日本相比，无论是“老中介”还是“新家装”，中国楼市有更大的空间，行业中的玩家还有“重做一遍”的机会。

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