近日，国家发展和改革委员会提请十三届全国人大三次会议审查《关于2019年国民经济和社会发展计划执行情况与2020年国民经济和社会发展计划草案的报告》，该报告指出，要稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点，充分调动包括民间投资在内的各类社会资本积极性，盘活存量资产。

今年4月30日，证监会和国家发改委已经联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)，这标志着筹备探索10多年的公募REITs即将迎来发展新时代。

“根据基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)(以下简称：基础设施REITs)试点相关工作的通知，仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等项目都可以成为基础设施REITs试点项目，项目可选择性比较广。在政策的鼓励下，中介机构都在积极寻找合适的、可行性高的公募REITs项目，投资方也保持较高的参与热情。但是公募REITs较适用于产权清晰、现金流能力强的项目，一些基建项目因产权问题、现金流不足等问题导致开展公募REITs存在一定困难。”东方金诚结构融资部技术副总监刘士楠对《证券日报》记者表示，总体而言，在政策鼓励下，中介机构和投资者对于公募REITs热情高涨，但目前很多项目都还处于初步筛选阶段。

此外，国务院总理李克强5月22日在作政府工作报告部署今年发展主要目标和下一阶段工作时，提出要扩大有效投资，并重点支持“两新一重”建设。

中国证券投资基金业协会此前组织召开的视频座谈会上，参会行业机构代表一致认为，公募REITs是连接产业和资金的有效金融产品，试点推出基础设施REITs对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。

刘士楠认为，现阶段REITs试点要求项目经营3年以上，且已产生持续、稳定的现金流，将以存量资产为主，但从长期来看，随着REITs的不断发展成熟，未来项目范围或可扩大至“两新一重”项目。REITs可盘活存量基础设施资产，为新建“两新一重”项目融得资金。同时，REITs可以通过股权形式投资，不会增加企业的债务负担，融资成本低，资金可利用的周期长，同时不会丧失对项目的控制权和经营权，可较好地解决新建“两新一重”项目可能会带来的杠杆率上升、财务费用压力增大以及资金使用期限短等问题。其次，REITs以证券化方式募集吸收大众资金，可融资金额巨大同时资金来源也很丰富，产品优势更易吸引中小投资者，可带动民间资本参与“两新一重”的建设，为地方政府和基建企业平衡资金提供了新渠道，进而为经济增长助力。

哪些资金适合参与基础设施REITs，于普通个人投资者而言，是否也可参与其中?

“REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品，既能享受不动产物业升值的红利，又能享受二级市场的流动性。”德邦基金方面认为，公募REITs是大众投资基建资产的最佳形式。对于广大的普通投资者来说，公募REITs的最大意义是提供了一个便捷程度高、低门槛投资于基础设施资产的工具。优质基础设施资产能产生良好稳定的回报，但个人投资者没有渠道进行这类资产的投资，公募REITs则能够完美解决这一痛点。公募REITs以优质基础设施为投资标的，可以将实体经济中最有价值、投资回报最稳定的部分资产转化为投资门槛低、投资交易便利、信息披露公开的大众可投资资产。整体而言，在市场流动性相对充裕、整体资产收益率下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供合理、稳健的长期回报。

关键词： 公募REITs 新时代